Hollanda’da Ev Satın Almak

1. Giriş

Merhabalar, bu yazımda Hollanda’da ev satın alma sürecinde neler yapmamız gerekiyor bir göz atacağız. Kardelen, şu anda yazı okuyamam videosu yok mu dediğinizi duyar gibiyim 🙂 Tabiiki var!

Bu konuyu özetlediğim videoma youtube’daki workandkardi kanalımdan ulaşabilirsiniz. Buyrun video :

Bunun dışında, sadece hollanda’da ev satın almak ile alakalı adım adım açıkladığım video serisinin ilk videosu da burada :

2. Kimler Hollanda’da Ev Alabilir?

Bu sorunun cevabı çok kısa ; herkes! Ama detayları var 🙂

Hollanda’da ev satın almak için sağlamamız gereken koşullar :

1. Maaş
   Herşeyden önce, mortgage başvurusu yapabilmek için, bir gelir belgesi sunmamız gerekiyor.Eğer maaşlı çalışan değilim kendi işimi yapıyorum diyorsanız, işiniz biraz daha riskli. Bunun nedeni, kendi işinizi yapıyorsanız gelir beyanınızı son 1 yılı kapsayacak şekilde yapmalısınız. Bu da demek oluyor ki eğer son 1 yıl içinde Türkiye’de geliriniz vardıysa, TL ile yaptığınız kazancı belgeleyip bunun EURO ya denk gelen kısmını gelir olarak saydıracaksınız.
2. BSN
   Öncelikle BSN, bildiğiniz gibi Hollanda’nın bireylere atadığı kimlik numarası. BSN numarası sizi bir turistten ayıran yegane şey. Ve evet, Mortgage başvurusu için BSN numarasına ihtiyacınız var.
3. Kontrat
   Maaşlı çalışanlar için, eğer süresiz sözleşmeli çalışansanız işiniz kolay. Ancak eğer süreli kontratınız varsa, şirketten niyet mektubu almanız gerekiyor. Bu mektup, şirketinizin sizinle kontratınız bittikten sorna da çalışmak istediğini gösteriyor.

Peki ev almak için neye ihtiyacınız yok?

Vatandaşlık : Hollanda’da ev alırken vatandaş olmak zorunda değilsiniz.

Uzun süredir hollanda’da oturmak : BSN numaranızı aldıktan sonra, eğer cebinizde paranız varsa evi gidip alabilirsiniz 🙂 Eğer mortgage’a ihtiyacınız varsa, 6 aydan önce başvurmanız sizi riskli kredi kullanıcısı yapar ve bu sebeple mortgage ya çıkmaz, ya da düşün limitli çıkar.

3. Ev bakma / Mortgage Danışmanlık Süreci

E peki Kardelen biz bu yola baş koyduk, ama yolda desteğe ihtiyacımız var. Yok mu bunun bir çaresi? Tabiiki var! Hollanda’da ev satın almak için alabileceğiniz 2 destek var :

3.1. Mortgage Advisor (Mortgage Danışmanı)

Hollanda’da ev satın almak için bankalarla, expertlerle, emlakçılarla ve noterle iletişim kurmanız gerekecek. Bu noktada, Mortgage advisor sizin Hollanda’daki eliniz kolunuz olacak. Sunulan hizmetler firmadan firmaya değişse de, aslında yaptıkları iş,  siz evi beğendikten ve teklifiniz onaylandıktan sonra başlıyor. Tekliften anahtar teslim anına kadar her işinizi hallediğ size yol gösterecekler.

Benim tavsiyem, bir bilene danışmanız. Biz, Independent Expat Finance ile çalıştık. Burada sizinle paylaştığım / paylaşacağım çoğu bilgiyi de onlar sayesinde edindim. Biz hali hazırda Hollandaca konuşamadığımız ve bu süreçleri bilmediğimiz için, neredeyse bütün bürokratik işlerimizi danışman halletmiş oldu.

3.2. Emlak Danışmanı (aankoopmakelaar, Buying agent)

Eğer funda.nl ve pararius.com da gezmekten sıkıldıysanız, bu sizin için bir çare olabilir. Emlak danışmanları, sizin belirlediğiniz kriterlerde sizin için ev bakıp, teklif / mortgage aşamasına kadar yardımcınız olacaktır. “Bir eve ne kadar mortgage çıkar?” sorusunun cevabını veriyor. Genelde web sitelerinde yayınlanmaya başlamamış ilanları bulduklarını iddia ediyorlar ama, kim bilir.

Hatta bazı firmalar ful paket çalışıyor. Hem mortgage danışmanı, hem de emlak danışmanı olanlar da var. Bu hizmetin ücreti mortgage advisor’dan daha pahalı.

4. Mortgage Hesaplamaları

Öncelikle şu web sitesinden adım adım hesaplatarak en fazla ne kadar mortgage alabileceğimizi görebiliyoruz. Bu kabaca yıllık brüt maaşınızın 5 katı gibi bir rakama tekabül edecek.

Türkiye’den farklı olarak, Hollanda’da mortgage evin %100’üne kadar alınabiliyor. Açıklayacak olursam, 100 liralık bir ev için Türkiye’de max 70 lira mortgage alabiliyorken, burada 100 lira ev için alabilirsiniz.

Burada karıştırılan en büyük nokta, evin değerinin üzerinde mortgage alabiliyor gözüküyorsunuz diye teklif verdiğiniz fiyat kadar mortgage alacaksınız diye birşey yok. Yani, basit rakamlarla konuş  Kardelen dediğinizi duyar gibiyim 🙂 :

Evin listeleme fiyatı : 100
Sizin mortgage kapasiteniz : 120

Siz bu koşullardaki bir evi çok beğendiniz diyelim. Teklif verirken de 120 kapasitenizi + 20 de biriktirdiğiniz parayı düşünüp 140 lira teklif verdiniz mesela (Muhtemelen %40 üstüne okuduğunuz her teklifi kazanırsınız, yapmayın!!! 🙂 ). Evin uzman raporundaki değer fiyatı alaileceğiniz mortgage kapasitesini belirliyor. Dolayısıyla, siz 120 mortgage alabiliyorsunuz diye banka o ev için size 120 mortgage vermek zorunda değil. Eğer evin değeri 90 ise, verdiğiniz yüksek teklifin geri kalanını sizin ödemeniz beklenecek. yani 50 lira.

Verdiğiniz teklif : 140
Evin gerçek değeri : 90
—————————-
Ödemeniz gereken tutar : 50.

Toparlayacak olursak, mortgage alabileceğiniz tutar için 2 kriter var. Evin gerçek değeri ve mortgage kapasiteniz. Bunlardan hangisi daha düşükse o kadar mortgage alabileceksiniz.

5. Ev satın almak için Mortgage Tipleri

Mortgage kullanırken geri ödemeler için 2 farklı hesaplama türü var. Linear ve Annuity tipindeki mortgagelar. Şöyle özetleyeyim:

5.1. Linear Mortgage

Bu mortgage tipinde, azalan miktarlarda ödeme yapıyorsunuz. Yaptığınız ödeme içinde ev için ödediğiniz ana para sabit, üzerindeki faiz azalan oluyor. Bu konuda size tavsiyemiz Linear mortgage seçmeniz olacak. Çünkü muhtemelen expat sınız, ve 5 yılın sonunda kazandığınız para azalacak. Dolayısıyla ilk başlarda evin ana parasından ne kadar aaltabilirseniz kardır.

5.2. Annuity Mortgage

Bu tipte ise, ödediğiniz para aydan aya sabit, önce yüksek faiz ödeyip ev ana parasını düşük ödüyorsunuz. Zamanla ev ana parası artarken faiz azalıyor.

6. Hollanda’da ev satın alma masrafları

Evi beğendik, gittik gezdik gördük ve teklif verdik. Bunlara ek olarak başka ne masraflarımız olacak derseniz, biraz bahsedelim. Lakin biz evi 2021’de aldık, fiyatları ona göre düşünün lütfen:

• Mortgage Danışmanı ya da Emlakçı ücreti
• Noter ücreti (600-700 eur idi 2021’de)
• NHG ücreti (Bir sonraki konumuz bu)
• Evin değerlendirilmesi için exper ücreti (600-700)
• Ev alma vergisi evin %2’si kadar. Ancak belli koşullarda bunu ödemiyorsunuz. O halde koşulları duyalım :
  – 35 Yaş altındasınız
  – Bu sizin ilk eviniz
  – Kendiniz oturmak için alıyorsunuz
  – Ev 400.000 eur’dan ucuzBu koşulların hepsini sağlıyorsanız, tebrikler! Öyleyse ev için vergi ödemenize gerek yok.
• Evi satın aldınız noterde imza atacaksınız, o noktada bir de ev sigortası yaptırmış olmanız lazım bu da yıllık 250 eur civarı bir ücret.

Vergi ödemediğiniz koşulda, 300-325 bin arasında aldığınız bir evin ortalama masrafları 6000-7000 arasında olacaktır. O halde hesap yaparken bunu göz önünde bulundurun!

7. NHG (Nationale Hypotheek Garantie)

Önceki bölümünde masraflar arasına sıkıştırdığım NHG, aslında bizim için büyük bir kurtarıcı. Başka bir deyişlei bunu sizin mortgage’ınızı ödeyemeyecek duruma gelmeniz halinde bankanın zarar etmemesini sağlayan sistem. Nedir bu durumlar ? Mesela evin depremde çökmesi, sel vb. gibi ev sahibinin önleyemeyeceği durumlardır. Ya da, ev sahibi işsiz kaldı ve taksitleri ödeyemiyor gibi.

Mesela bir örnek verelim: İşten çıkartıldınız, evinizin taksitlerini ödeyemiyorsunuz. Bir süre sonra evi satmaya karar verdiniz ama piyasada alıcı yok ve ev çok ucuza satılıyor. Bu durumda, NHG devreye girip arada kalan ücreti tamamlıyor, sizi yükten kurtarıyor.

Dolayısıyla, bu sistemle aldığınız mortgage’larınızın faizi daha düşük oluyor. Çünkü bankaya ekstra garantiler sağlamış oluyorsunuz. Ancak bir koşulu var (tabi ki :D). Evinizin son satın alma değeri 355.000 eur’dan ucuz olmalı.

E süpermiş hemen NHG’li başvuralım dediğinizi duyar gibiyim, NHG ücreti evin maliyetinin 0.7%’si. Bence hala çok mantıklı. Sonuçta mortgage faizini de düşürdüğü için, uzun vadede karlı bir alışveriş oluyor. Ayrıca mortgage alma ihtimalinizi de arttırıyor.

8. Son Söz

Yukarıda bahsettiğim konular bir ev almak için bilmeniz gereken, olmazsa olmazlar. Bunlara ek olarak, youtube kanalımda ev alma süreçlerinde adım adım işinize yarayacak faydalı bilgiler / tecrübeler paylaştım. Eğer buradaysanız, bir ev almayı düşünüyorsunuz demektir. Mutlaka bu videolara göz atın derim. Video serisinin ilk videosu : Hollanda’da ev satın alma 1

Son olarak, faydalı linkleri de paylaşayım : https://www.inexpatfin.nl/ https://www.nhg.nl/ https://www.funda.nl/en/ Mortgage hesaplama